Vente en viager libre ou occupé : quelles différences ?

Vente en viager libre ou occupé : quelles différences ?

Publié le : 09/12/2024 09 décembre déc. 12 2024

La vente en viager est un contrat par lequel un vendeur, appelé crédirentier, cède la propriété d’un bien immobilier à un acquéreur, le débirentier, en échange du paiement d’un bouquet et d’une rente viagère.
 

Comment s’opère une vente en viager ?


Ce contrat est fondé sur le principe de l’aléa. Ce caractère aléatoire est essentiel : ni le vendeur (crédirentier) ni l’acheteur (débiteur) ne peuvent connaître à l’avance le montant total qui sera versé, ce dernier dépendant de la durée de vie du crédirentier. Si cet aléa fait défaut, par exemple si le vendeur souffre d’une maladie grave au moment de la vente et décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée.

Ce mécanisme permet au vendeur de céder son bien immobilier tout en recevant une contrepartie sous deux formes :
  • Le bouquet : somme d’argent versée immédiatement lors de la signature de l’acte de vente (environ 30 % de la valeur totale du bien). Il peut varier en fonction de critères tels que l’âge du vendeur, la valeur du bien ou ses besoins financiers. Si le bien vendu est la résidence principale du crédirentier, le bouquet n’est pas soumis à l’imposition ;
  • La rente : versements périodiques effectués par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur. Son montant est calculé en tenant compte de la valeur résiduelle du bien, d’un éventuel loyer que le bien aurait pu générer, de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier. Ces rentes sont partiellement imposables au titre de l’impôt sur le revenu, selon l’âge du crédirentier au moment du premier versement (70% pour un premier versement à moins de 50 ans ou 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans).

Ce dispositif séduit notamment les personnes âgées dont les revenus sont insuffisants pour subvenir à leurs besoins, leur permettant de convertir leur patrimoine en une source de revenus réguliers tout en conservant éventuellement l’usage de leur logement.

 

Le viager libre


L’acheteur peut immédiatement prendre possession du bien dès la signature de l’acte de vente. Le vendeur renonce ainsi à tout droit d’usage ou d’habitation, permettant à l’acquéreur de décider d’occuper le bien pour son propre usage ou de le louer.

L’acquéreur assume alors l’intégralité des charges liées au bien, notamment les taxes foncières et autres taxes locales, ainsi que les frais d’entretien.

Ce type de viager est particulièrement attractif pour des personnes âgées qui n’habitent plus leur logement, par exemple lorsqu’elles s’installent en maison de retraite et ont besoin de revenus supplémentaires pour couvrir leurs frais d’hébergement.

 

Le viager occupé


À l’inverse, dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, lui permettant de continuer à vivre dans le bien ou d’en tirer des profits, par exemple en le louant. Ce droit, souvent assimilé à l’usufruit, entraîne une décote sur la valeur du bien lors de la transaction.

Le vendeur reste responsable de certaines charges, comme les taxes foncières, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, les réparations courantes et les frais d’entretien du bien. En revanche, les grosses réparations, dites « structurelles » comme la toiture, les murs porteurs sont à la charge de l’acquéreur.
 

Quid de l’abus de droit fiscal ?


Ce dernier survient lorsqu’une vente en viager dissimule une donation pour éluder les droits de mutation à titre gratuit. L’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée si des indices sont relevés : rente anormalement basse, absence de bouquet, lien familial entre les parties, état de santé précaire du crédirentier, ou absence de garanties.

Si la fraude est confirmée, le contribuable doit payer les droits éludés, avec une majoration de 80 % et des intérêts de retard.

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